丁祖昱評樓市 
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作者：編輯部
來源：丁祖昱評樓市（ID：dzypls）
下半年以來，多個高規(guī)格“座談會”召開定調下半年樓市，隨后杭州、沈陽、成都等“被點名”的熱點城市紛紛升級樓市調控。
9月14日，參加中央房地產工作座談會的最后一個熱點二線城市成都出臺“房產新政15條”，此外，9月12日，常州也出臺新政，市區(qū)限售4年；二套房貸最低首付提高至60%。截至目前，已經超11城發(fā)布或緊或松新政13條，其中，杭州兩個月來連發(fā)多條政策為樓市調控“打補丁”。
綜合已發(fā)布的政策主要內容來看，此輪調控的規(guī)范作用大于抑制作用。
以7月24日中央房地產工作座談會上“點名”的北京、上海、廣州、深圳、南京、杭州、沈陽、成都、寧波、長沙10城為例，我們梳理了這10城樓市調控政策以及落戶政策，并重點分析十大城市哪個城市樓市調控政策最嚴格、哪個城市最好落戶，10城樓市發(fā)展前景如何？
本輪政策核心：遏制投機保護剛需
7-8月份，參加國務院、住建部座談會的城市名單一共有14個，包括北京、上海、廣州、深圳、南京、杭州、沈陽、成都、寧波、長沙、長春、銀川、唐山、常州。其中，沈陽和成都參與了兩次座談會。目前已出臺收緊樓市調控的城市已有7個，分別為深圳、南京、杭州、寧波、沈陽、常州和成都。
此輪政策的總基調是“遏制投機炒房，支持合理自住需求”，總體內容有收有放，政策層面不會從根本上對房地產做出非常嚴格的限制，而是針對樓市出現的具體問題，采取措施解決問題，確保房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展，哪里有問題就打哪里的針對性政策將成為各地樓市調控的常態(tài)。
綜合對比各地政策內容佐證了我一直以來的判斷。各地政策對合理自住需求適度寬松，比如把增加住宅土地供應放在了政策的第一條，以緩解部分供求緊張而造成的“萬人搖”、房價上漲過快等狀況。
同時杭州、南京、成都等熱點城市紛紛加大對無房家庭房源傾斜比例，傾斜比例普遍在30%-80%之間，其中杭州規(guī)定無房家庭傾斜比例不低于50%。此外，南京也向無房家庭的剛性需求提供不低于30%比例的房源，而成都則提高了棚改、無房居民家庭優(yōu)先比例，其中棚改有限比例提高至20%，無房家庭優(yōu)先最低比例由棚改有限后剩余房源的60%。
但并非意味著無房家庭就有炒房的空間，杭州規(guī)定房源傾斜比例達到80%的商品住房項目，無房家庭以優(yōu)先購買方式取得的住房，自買賣合同網簽備案之日起5年內不得上市交易。
從具體限制性內容來看，有7個城市涉及限購政策，但具體限制又有差別。
其中，寧波擴大限購區(qū)域，“市五區(qū)”本地人限購2套，外地人限購1套，但需提供自購房之日起前3年內在本市連續(xù)繳納24個月及以上個人所得稅或社會保險繳納證明。深圳也針對深戶家庭調整了落戶年限要求，落戶滿3年，且能提供購房之日前在本市連續(xù)繳納36個月及以上個人所得稅或社會保險證明，方可購買商品住房。
自7月25日深圳發(fā)布新政，給“假離婚炒房”打補丁以來，南京、無錫和東莞紛紛跟進。夫妻離異的，任何一方自夫妻離異之日起3年內購買商品住房的，其擁有住房套數按離異前家庭總套數計算。南京和無錫則追溯到2兩年內的購房記錄。
值得注意的是，在發(fā)揮稅收調控的作用方面，包括深圳、無錫、沈陽和成都紛紛調整了個人住房轉讓增值稅免征年限，均從過去的“滿2”調整為“滿5”。增值稅免征年限調整是今年各地調控的政策新動態(tài)。
圖：7月-9月新出臺政策重點內容匯總
上海對單身限制更嚴格
新一輪的調控政策陸續(xù)發(fā)布，截至目前，十大城市普遍本地人限購2套，外地人繳滿一定年限的社保或個稅后限購1套。
限購政策最嚴格的仍然為四大一線城市，在限購套數相似的前提下，排除房價因素，外地人買房的門檻相對較高，北上廣深均設置外地戶籍連續(xù)繳納社?；騻€稅年限均為5年以上。杭州、南京、成都和寧波則要求3年內連續(xù)繳納2年以上，且成都明確要求“穩(wěn)定就業(yè)”的限制。
值得一提的是，對于單身一族的限制來說，上海明顯比其他城市更為嚴格。具體來看，本地戶籍單身分為三種情況：
1. 單獨名下有房，限購。
2. 單獨名下無房，本人和父母在2011年1月28日之前共有不超過2套（含2套），限購1套。
3. 單獨名下無房，本人和父母在2011年1月28日之前共有超過3套（含3套），限購。
重要的是，對于單身外地青年來說，上海的政策將他們直接堵到門外，上海政策要求，外地戶籍家庭限購1套，單身限購。
從限貸政策來看，北京和上海均對無房、無商業(yè)貸款、公積金貸款記錄的首套房設置最低首付比例為35%，廣州和深圳與其他熱點二線城市一樣，均為30%，
北京對二套房首付款比例要求最高，其中購買普通自住房首付比例不低于60%，非普通住宅首付款比例不低于80%，而上海購買二套普通自住房的，首付款比例不低于50%；購買非普通自住房的，首付款比例不低于70%。相對來說，上海二手住宅方面的限貸要求較北京門檻較低，這意味著上海實際對改善需求的家庭較為歡迎。
圖：10城政策匯總
沈陽、杭州人才落戶門檻較低
事實上，人才新政被認為是變相松綁限購的信號，各地發(fā)布樓市限購政策的同時，緊接著人才新政的放寬以支持人才購房消費。
綜合各地人才新政內容來看，一線城市人才標準認定門檻較高，且未出臺相關利好的補貼政策，盡管如此，其經濟、人口、基礎配套本身就具備絕對優(yōu)勢，未來隨著戶籍制度改革的持續(xù)推進，落戶限制門檻的逐步降低，勢必會為一線城市帶來新的發(fā)展動力，房地產行業(yè)也將逐步從增量時代過渡到存量時代。
熱點二線城市，一方面各地集中調降人才落戶門檻，另一方面南京、杭州等地優(yōu)化人才購房資格。從人才標準、年齡限制等方面來看，10城中杭州和沈陽門檻較低，其中杭州將人才標準放寬至?？?5周歲以下，而沈陽在今年4月初全面取消人才落戶限制。
上述10城中，杭州新增常住人口以55萬人排在全國第一位，其次是深圳和廣州，分別以41.2萬人和40萬人位列第二第三。四大一線城市中北京上海增量有所減少，其中北京2019年末常住人口減少0.6萬人，上海增量也僅為4.36萬人。值得一提的是，沈陽2019年末常住人口增量僅為0.6萬人，相較于同等水平的熱點二線城市來說，差距較大，因此可以理解沈陽全面取消落戶限制這一舉措。
圖：2019年末10城常住人口增量（萬人）
數據來源：統(tǒng)計公報及統(tǒng)計年鑒
人口是一切經濟活動的基礎，人口的流動會引發(fā)區(qū)域興衰和產業(yè)更迭，也為城市帶來更多的額住房需求。以新增常住人口第一位的杭州為例，大量的新增常住人口以及持續(xù)的人口流入，將對順利產生對樓市未來成交的增益。近一年來，杭州商品住房成交量價一路走高，并且以超強的動能迅速從疫情中走出來。
從新建商品住宅表現來看，成交面積僅在2月份同比減少61.68%之后，至3月迅速恢復，成交面積同比增長7.72%，前5月杭州就出現4個“萬人搖”項目，成交量在6月達到高峰，當月成交面積達到202萬平方米，同比增長64.86%，創(chuàng)近三年來新高。
二手房市場熱度持續(xù)高漲，4月、6月和7月三月二手房成交套數破萬，達到10595套，均價33839元/平方米再創(chuàng)新高。
圖：2019年8月-2020年8月
杭州新建商品住宅供求量價
數據來源：CRIC
圖：2019年8月-2020年8月
杭州二手住宅成交量價
數據來源：CRIC
杭州并非個例，相對寬松的人才落戶政策對樓市刺激效果已有不俗的收效。結合當前居民購買力足以匹配職業(yè)需要，未來這些城市將隨著城鄉(xiāng)融合發(fā)展的進程產生大量人口增量，且將長期促進城市房地產業(yè)的發(fā)展。
房地產對地方經濟、財政和就業(yè)有著至關重要的影響，房地產仍然是中國經濟的壓艙石和穩(wěn)定器，總體來看，政策調整與房地產漲落密切相關。
自2016年新一輪樓市收緊政策以來，至今已過了4年，房地產行業(yè)進入了相當長時間的調整期，房住不炒政策主基調下，房地產市場日益穩(wěn)定健康發(fā)展。今年7月以來，尤其是中央房地產工作座談會召開之后，堅持不將房地產作為短期刺激經濟的手段，實現“三穩(wěn)”預期，確保房地產市場保持平穩(wěn)健康發(fā)展再被重提。
政策出臺與房地產市場呈現出很強的周期性特征，政策調整與房地產漲落密切相關，從以往經驗看，政策出臺的基本邏輯大致相同：市場一過熱，調控政策就緊隨其后。
過去三年，歷史都在簡單重復。政策調整周期基本從3月份開始，這時候一般是全年市場較為活躍的時期，接下來的三季度迎來一系列的市場調整。盡管市場熱度上升的原因和背景不同，但政策調整的邏輯相同，都是市場過熱。綜合以往經驗，在此次金融政策出臺以后，市場將會出現新的調整。
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