丁祖昱評樓市 
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作者：克而瑞資管
來源：丁祖昱評樓市（ID：dzypls)
受疫情影響，2020年各大城市商辦市場遭受重創(chuàng)，隨著國內疫情長期的穩(wěn)定受控以及各行業(yè)的復蘇和發(fā)展，2021年經濟大環(huán)境較去年將明顯改善，辦公需求大幅提升成為推動全國整體市場增長的核心因素。
受益于辦公資產在大宗市場的活躍表現(xiàn)，2021年一季度大陸地區(qū)單筆成交額超1億元人民幣的商業(yè)地產共成交27筆，交易總額達到457億元，同比上漲25.7%，環(huán)比上漲28.6%。延續(xù)了前兩個季度的增長態(tài)勢。
此外，投資邏輯并未發(fā)生改變，一線城市核心地段的優(yōu)質類商辦資產和綜合體仍然備受關注，2021年一季度大宗物業(yè)成交仍然聚焦于一線城市。其中北京和上海成交總額占比超八成。
成交總額同環(huán)比上漲，辦公和綜合體為主力
受3月大宗物業(yè)成交拉升，一季度全國大宗物業(yè)成交單數(shù)和成交金額均大幅增加。
克而瑞CAIC AI監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，一季度中國內地大宗物業(yè)共成交27筆，同比增長17.4%；成交總金額達到457.1億元，同比增長25.7%。交易頻率提高，平均成交額同比略微下降 6.1% 至 16.9 億元/筆。一季度前2個月的數(shù)據(jù)來看，大宗物業(yè)僅成交12筆，成交總金額僅67億元。
圖：20Q1-21Q1內地大宗物業(yè)市場成交總額變化
由于內地率先復蘇，外資較為看好內地投資市場，在一季度持續(xù)加碼，凈投資額同比大幅上升74%。從具體項目來看，外資的主要流入來自于鐵獅門和黑石集團的收購，其標的資產類型為公寓和物流園。
以黑石集團為例，1月29日，黑石集團收購富力地產旗下廣州國際機場綜合物流園，這是粵港澳大灣區(qū)內最大的城市物流園區(qū)，該筆交易總金額超40億元，黑石房地產機會型基金將持有該物流園區(qū)70%的股權，富力集團的全資子公司富力地產將持有剩余的30%股權。該筆交易完成后，黑石集團在中國的物流投資組合大幅擴張了近三分之一。
目前，全國大宗成交業(yè)態(tài)的主力依然為辦公和綜合體。而上述兩筆外資收購案例，體現(xiàn)了外資對內地不動產多元化的布局以及未來發(fā)展?jié)摿Φ目春谩?/p>
圖：2020年1月-2021年3月外資凈投資額變化趨勢
大宗成交聚焦一線，北京領跑全國
從重點城市成交情況來看，京滬繼續(xù)為全國大宗交易絕對主力城市，兩個城市交易總額占比超80%，其中北京總成交額約213.6億元，占比46%領跑全國；上海總成交額第二175.7億元，占比近37%。
從城市群來看，前2個月長三角城市群成交總額遠超其他城市群，而3月，京津冀城市群成交總額快速拉升。
圖：2020年1月-2021年3月內地大宗成交物業(yè)城市群分布（按金額）
重點城市中北京大宗成交在3月迅速升溫，環(huán)比增長67.9%，綜合體成為貢獻第一的業(yè)態(tài)。
其中，僅佳兆業(yè)收購北京輝耀國際城（長安8號）項目單筆成交金額達到130億元。，成為京津冀成交主力項目。據(jù)3月25日佳兆業(yè)公告披露，其分別從高捷投資、升晴投資及北京誠義豪泰投資手中收購北京耀輝置業(yè)合計96.8%股權；此次收購也符合佳兆業(yè)的投資發(fā)展戰(zhàn)略，繼上海陸家嘴、廣州天河區(qū)、深圳中心區(qū)等核心城市核心地段后，北京CBD的綜合體也被納入麾下。
此外，3月5日中國金茂、首開股份以及高和資本共同收購位于中關村的啟迪科技大廈，通過改造升級來實現(xiàn)股權價值及資產增值的目標，值得一提的是，“國家隊”首開、金茂的進入或許標志核心城市的商辦更新進入新時期。
圖：2121年一季度內地大宗成交城市分布占比（按金額）
金融業(yè)和房地產業(yè)為最大買方
地產行業(yè)進入后開發(fā)時代，一線城市的核心土地資源日益稀缺，越來越多行業(yè)和企業(yè)希望通過城市更新盤活存量資產，其中金融業(yè)和房地產業(yè)兩大行業(yè)最為突出。
從成交數(shù)據(jù)來看，2021年一季度，全國大宗逾80%的成交金額共來自于金融和房地產兩個行業(yè)，其中金融業(yè)以42%占比繼續(xù)第一。2020年金融企業(yè)集中收購總部大樓發(fā)展總部經濟的趨勢仍在延續(xù)，中泰證券、平安信托、百年人壽紛紛在一季度里完成了對優(yōu)質辦公物業(yè)的買入交易。
此外，房地產企業(yè)在大宗交易市場也較為活躍，黑石集團，遠洋集團和佳兆業(yè)集團均通過股權收購的方式完成其對標的資產的交易。
圖：2021年一季度全國大宗買方企業(yè)類型占比（按成交金額）
數(shù)據(jù)來源：CAIC
從投資業(yè)態(tài)偏好來看，數(shù)據(jù)中心和工業(yè)/物流成為新興熱點，2021年一季度共成交2筆工業(yè)/物流業(yè)態(tài)的大宗交易，分別為黑石集團從富力地產收購廣州國際機場綜合物流園，百潤股份從美邦服飾收購旗下子公司模共實業(yè)100%股權。
從成交總金額占比來看，工業(yè)/物流仍處于低位，辦公/研發(fā)辦公和綜合體仍為本季度大宗交易的主力業(yè)態(tài)類型，在總成交額中占比77.2%。
圖：2020.01-2021.03大宗市場投資者業(yè)態(tài)偏好（按成交金額）
2021年經濟大環(huán)境較去年將明顯改善，辦公需求的大幅提升繼續(xù)成為推動全國整體市場的核心因素，預計2021年中旬的總交易額同比2020年將有較大幅度的提升。同時，伴隨預計供應疊加延遲入市項目的體量，多數(shù)重點城市仍面臨較大的去化壓力，去化周期位于近年高位。
大宗交易在一季度同環(huán)比上漲，一方面現(xiàn)金流充足的企業(yè)看準市場的窗口期以較合理的價格購入優(yōu)質資產，能夠實現(xiàn)投資長期的保值增值。近年來，通過持有的優(yōu)質資產發(fā)行資產證券化產品融資已經成為企業(yè)重要的融資手段。另一方面在總部經濟的熱點效應下，企業(yè)應對新形勢調整發(fā)展戰(zhàn)略，重塑企業(yè)架構，整合性遷址或擴租。
備注：大宗物業(yè)交易：指大陸地區(qū)單筆成交額超1億元人民幣的商業(yè)地產交易，含在建項目交易，但不含純土地/住宅交易。
注：文章為作者獨立觀點，不代表資產界立場。
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