不良資產(chǎn)投資觀察 
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作者：不良資產(chǎn)投資觀察
來源：不良資產(chǎn)投資觀察(ID：biyuefinance)
2020年5月28，十三屆全國人大三次會議表決通過了《民法典》，將從2021年1月1日起實施。每個人的每項權(quán)利在每時每刻都受到民法典的保護，出臺民法典，標志著我國依法保護民事權(quán)利將進入全新的“民法典時代”。
在民法典中，增設(shè)許多條款，其中跟房產(chǎn)交易及處置息息相關(guān)的是關(guān)于“居住權(quán)”的設(shè)立。
我們知道房產(chǎn)交易涉及到物權(quán)，而物權(quán)分三類，所有權(quán)、用益物權(quán)以及擔保物權(quán)。
所有權(quán)是對客體的使用價值和交換價值所享有的占有、使用、收益和處分的權(quán)利。
用益物權(quán)是對客體的使用價值的支配。
擔保物權(quán)，與用益物權(quán)相對應(yīng)，指的是為確保債權(quán)的實現(xiàn)而設(shè)定的，以直接取得或者支配特定財產(chǎn)的交換價值為內(nèi)容的權(quán)利。
而居住權(quán)是《民法典》全新規(guī)定的一項用益物權(quán)。
那么問題來了！居住權(quán)是什么？如何去設(shè)立？將會給資產(chǎn)處置帶來什么影響？
居住權(quán)的是什么？
先來看看《中華人民共和國民法典》的法條
第十四章 居住權(quán)
第三百六十六條 居住權(quán)人有權(quán)按照合同約定，對他人的住宅享有占有、使用的用益物權(quán)，以滿足生活居住的需要。
第三百六十七條 設(shè)立居住權(quán)，當事人應(yīng)當采用書面形式訂立居住權(quán)合同。
居住權(quán)合同一般包括下列條款：
（一）當事人的姓名或者名稱和住所；
（二）住宅的位置；
（三）居住的條件和要求；
（四）居住權(quán)期限；
（五）解決爭議的方法。
第三百六十八條 居住權(quán)無償設(shè)立，但是當事人另有約定的除外。設(shè)立居住權(quán)的，應(yīng)當向登記機構(gòu)申請居住權(quán)登記。居住權(quán)自登記時設(shè)立。
第三百六十九條 居住權(quán)不得轉(zhuǎn)讓、繼承。設(shè)立居住權(quán)的住宅不得出租，但是當事人另有約定的除外。
第三百七十條 居住權(quán)期限屆滿或者居住權(quán)人死亡的，居住權(quán)消滅。居住權(quán)消滅的，應(yīng)當及時辦理注銷登記。
第三百七十一條 以遺囑方式設(shè)立居住權(quán)的，參照適用本章的有關(guān)規(guī)定。
從法律的表述來看，居住權(quán)可以簡單的理解為對他人的住宅享有占有、使用的用益物權(quán)。即房屋的所有權(quán)人可以把房屋的“居住”這一屬性單獨的去房產(chǎn)局去登記給居住權(quán)人，然后居住權(quán)人就可以免費在房屋內(nèi)居住到期限屆滿甚至直到去世，即使這個房子賣掉了，所有權(quán)人也無權(quán)將其趕走。
居住權(quán)是如何設(shè)立的？
（一）以合同形式設(shè)立
1.采用書面形式訂立居住權(quán)合同。（第三百六十七條）
2.向登記機構(gòu)申請居住權(quán)登記。居住權(quán)自登記時設(shè)立。（第三百六十八條）
（二）以遺囑方式設(shè)立。（第三百七十一條）
居住權(quán)與租賃權(quán)有何區(qū)別？
第一,居住權(quán)為一種獨立的用益物權(quán),租賃權(quán)則屬于債權(quán)。居住權(quán)因此具有物權(quán)的所有特征對世性、絕對性、直接支配性等，作為債權(quán)的租賃權(quán)則具有相對性,租賃權(quán)人只能對抗特定的債務(wù)人。盡管房屋租賃權(quán)的效力強化后,租賃權(quán)人也具有對抗第三人的效力,但它終究與作為物權(quán)的居住權(quán)不同。居住權(quán)具有的對抗第三人的效力是居住權(quán)當然的與生俱來的固有的性,而租賃權(quán)之對抗第三人的效力則是租賃權(quán)的效力催化以后的結(jié)果。
第二,在不動產(chǎn)物權(quán)變動采取生效要件主義的法制下，設(shè)定居住權(quán)必須加以登記。未登記的,不發(fā)生設(shè)定居住權(quán)的效力，租賃權(quán)本質(zhì)上是一種債權(quán)其設(shè)立在某些情況下即便不登記也是可以的。
第三,居住權(quán)的設(shè)定基本上是一種無償?shù)?帶有扶助、友善、幫助的“恩行為”的性質(zhì),而租賃合同則是一種雙務(wù)合同有償合同,雙方都享有權(quán)利、承擔義務(wù)。也就是說,取得租賃權(quán),以支付租金為條件。即便在特殊的情況下需要向房屋的所有人支付費用,居住權(quán)人向房屋的所有人支付的費用也是很少的。否則居住權(quán)的設(shè)定便失去了意義。
如此強大的“居住權(quán)”保護了誰？
居住權(quán)無疑是有利于保護弱勢群體的，讓他們居有定所、老有所養(yǎng)。保障老人孩子、公租房群體、子女繼承糾紛、離婚后居無定所人群等等的居住權(quán)益。
但是卻有可能被“老賴”利用來規(guī)避財產(chǎn)被處分的“權(quán)利”！
設(shè)立居住權(quán)的房子沒有商業(yè)價值？
社會上已經(jīng)有一種簡單粗暴的理解：“被設(shè)置居住權(quán)的房子沒有商業(yè)價值，只能等居住權(quán)到期后才會恢復(fù)商業(yè)價值?！?/p>
雖然說法有點絕對，但是卻道盡了市場對于設(shè)置居住權(quán)的房產(chǎn)交易的擔憂，特別是對于強制性進行資產(chǎn)處置及拍賣的時候，遇上有居住權(quán)的房子，變現(xiàn)的難度將遠超現(xiàn)今的“租賃房”。
具體表現(xiàn)在：
01 有利于債務(wù)人逃避債務(wù)，造成債權(quán)人清債難
被執(zhí)行人事先將名下所有房產(chǎn)均設(shè)立居住權(quán)，這將導(dǎo)致法院即使強制拍賣房產(chǎn)，房產(chǎn)也會落得無人競拍最終流拍的下場，無法保障債權(quán)人的合法利益。其次是例如抵押登記在先，居住權(quán)登記在后的情形，法院該如何執(zhí)行？抵押權(quán)人的利益又該如何保障？目前的司法實踐中，為了逃避債務(wù)，已經(jīng)有部分債務(wù)人將自己名下的房屋租賃給自己親友，根據(jù)合同法“買賣不破租賃”的原則，即使執(zhí)行法院將其房屋拍賣，購買人在租賃期間內(nèi)也無法將承租人趕走，囿于租賃期限一般不超過20年的原則，這種操作方式不會將房屋價值完全清零，還能部分保護債權(quán)人利益。如果今后可以隨意設(shè)立居住權(quán)，只要居住權(quán)人不去世購買人都不能將居住權(quán)人趕走，也就是說債務(wù)人可以通過設(shè)立居住權(quán)的方式在既占有其名下房屋的情況下，又將其房屋價值基本清零，給債權(quán)人造成損失。
02增加盡調(diào)成本和交易糾紛可能
過去房產(chǎn)交易，需要看是否存在抵押、是否存在租賃。未來，房產(chǎn)查冊，還要看是否存在居住權(quán)，一旦存在居住權(quán)，房產(chǎn)交易就將變得復(fù)雜，特別對于法拍房來說，因為債務(wù)人往往不會主動配合，這必將增加盡調(diào)的成本。購買到疑有居住權(quán)的房子時，購買人存在與居住人及業(yè)主方三方扯皮的交易糾紛。其中司法拍賣作為法院強制執(zhí)行的手段之一，可以在拍賣成交之后，可將物權(quán)所有權(quán)強制轉(zhuǎn)移到買受人名下（執(zhí)行裁定書）。居住權(quán)是用益物權(quán)，是否同樣可以被強制滌除，若沒有法條解釋到位，必將存在糾紛。
03學位，稅收，入戶問題
現(xiàn)在的城市住房其實早就已經(jīng)不再是單純滿足居住需求的物品，它猶如一座城市的門票，與這座城市的諸多社會公共資源緊密相聯(lián)，設(shè)立居住權(quán)實際上就是在法律上把房屋的居住屬性剝離出來，這將會產(chǎn)生一系列的問題，比如設(shè)立了居住權(quán)的房子，其中小學配套入學的學位是給誰？如果今后開征了房產(chǎn)稅，納稅義務(wù)人是誰？居住權(quán)人能否入戶？對于設(shè)有居住權(quán)的房屋在交易的時候，購買者的居住需求，“門票”需求如果無法實現(xiàn)，那將導(dǎo)致購買意愿歸零。
總的來說，涉及到房屋抵押及交易的時候需要查實房屋是否存在居住權(quán)或要求不得設(shè)定居住權(quán)，而具體到法拍，強制實現(xiàn)物權(quán)轉(zhuǎn)移能否強制注銷居住權(quán)也將大大影響房屋資產(chǎn)的價值，希望這顆“驚雷”會有后續(xù)完善的解釋，避免成為“老賴”的法寶！
注：文章為作者獨立觀點，不代表資產(chǎn)界立場。
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