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作者：觀點地產(chǎn)新媒體
來源：觀點（ID：guandianweixin）
從債券報告查閱發(fā)現(xiàn)，星河灣還針對舊改項目進行了一些融資。
“荔枝古村”賢江村，終于覓得歸宿。
6月19日，廣州市黃埔區(qū)永和街賢江社區(qū)舊村改造項目召開合作企業(yè)表決會議，經(jīng)過賢江社區(qū)表決成員的投票，以100%的同意率，同意（主）廣州番禺海怡房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（成）廣州瑞賢房地產(chǎn)開發(fā)有限公司為賢江社區(qū)舊村改造項目的合作企業(yè)。
據(jù)悉，上述公司為星河灣旗下企業(yè)。
根據(jù)招商文件，該項目拆遷安置總投資額約人民幣114.23億元，改造范圍總用地面積為121.59公頃。
通過又一個投資額上百億的舊村，這家?guī)缀醪辉霈F(xiàn)在公開土地市場的企業(yè)，又抓住了一個土儲籌碼。截至目前，這家以豪宅起家的房企在廣州舊改浪潮中已摘牌五個舊改。
拿下賢江村
賢江建村歷史悠久，此前長期屬于增城縣轄地；2005年，其從增城新塘鎮(zhèn)永和片區(qū)劃歸到新成立的蘿崗區(qū)永和街，2007年12月28日實現(xiàn)村改居，2015年9月并入黃埔區(qū)。
具體位置上，賢江村位于廣州市黃埔區(qū)中部科學(xué)城片區(qū)的長嶺居宜居片區(qū)和永和智能制造片區(qū)交匯處，北至禾豐村，南接賢江公園，西鄰萬科山景城，東接永和大道。該賢江社區(qū)目前下轄8個經(jīng)濟社，在冊人共5860人，現(xiàn)狀實測建筑約94.43萬平方米。
對于該村目前的面貌，有業(yè)內(nèi)人士表示雖不像其他城中村一樣臟亂差，但與周圍不少高端成熟住宅及片區(qū)規(guī)劃相比，握手樓遍布、缺乏統(tǒng)一規(guī)劃的賢江村仍有些格格不入。
在黃埔 66 條村集中舊改的大背景下，賢江村也早在2019年11月正式啟動舊改意愿征詢，隨后以 87.1%的支持率通過改造意愿表決；2020年 9月，賢江社區(qū)舊村改造項目展示中心正式動工--而該展示中心便是由星河灣設(shè)立打造的。
因此，一早介入的星河灣已被默認為該項目改造商。不過據(jù)悉，賢江村實則將由星河灣與科學(xué)城集團一同打造，后者作為區(qū)屬國企主要負責前期工作的推進，以及做好“兜底保障”。
到今年5月，項目正式掛網(wǎng)進行招標。據(jù)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)調(diào)查成果顯示，截至2020年4月30日，該舊村范圍內(nèi)現(xiàn)狀實測總建筑面積94.4萬平方米，擬改造用地面積121.59萬平方米，拆遷安置總投資114.23億元，算得上是一個巨無霸舊改項目。
觀點地產(chǎn)新媒體了解，賢江村的改造方向同樣與產(chǎn)業(yè)密切相關(guān)。
從大體規(guī)劃方向看，其與所在長嶺居板塊一致，將往打造智能制造組團方向靠攏；落實到賢江社區(qū)，其將打造成集住宅、高端寫字樓、創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園、養(yǎng)老健康園為一體的大型品質(zhì)社區(qū)。
具體而言，改造企業(yè)星河灣須引入國家級制造業(yè)創(chuàng)新中心、國家級企業(yè)技術(shù)中心的運營機構(gòu)負責運營，打造創(chuàng)新中心或者技術(shù)中心1家，并承諾5年內(nèi)獲得省級或以上認定；引入國家級、省級文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)（基地）的運營機構(gòu)1家或者自營，導(dǎo)入文化旅游新業(yè)態(tài)，集聚一批動漫游戲、數(shù)字音樂影視、高清視頻、電競等數(shù)字文化創(chuàng)意、文化科技、文旅裝備制造、智慧旅游企業(yè)，承諾5年內(nèi)創(chuàng)建1家市級以上文化產(chǎn)業(yè)示范園區(qū)（基地）。
因其早期介入的緣故，對于星河灣最終奪魁這一結(jié)果，已不是太令人意外。
除此外，該項目所處的樓市特點也與星河灣有所契合。據(jù)悉，在樓市版圖上，賢江村屬于當前黃埔火熱的長嶺居板塊。
經(jīng)過近幾年的發(fā)展，板塊內(nèi)配套不斷兌現(xiàn)、人氣上漲，長嶺居已變身為一個中高端產(chǎn)品區(qū)域。目前，板塊內(nèi)開發(fā)有中冶逸景臺、天健天璽、五礦壹云臺、萬科山景城樾山、龍湖·攬境、實地·常春藤等。其中別墅、復(fù)式部分單位售價已突破6萬元/平方米。
這對于星河灣融資地塊的打造來說，顯然是有一定優(yōu)勢。
當然，城市更新與住宅開發(fā)的模式并不相同，其更看重改造開發(fā)、產(chǎn)業(yè)搭建、利益協(xié)調(diào)等方面的能力。對于“豪宅專家”星河灣來說，舊村改造與其產(chǎn)品搭不搭呢？
舊改新手
在廣州星河灣之后，其嘗試在北京、上海、太原、沈陽、成都、青島等多個城市落地項目，試圖復(fù)制星河灣模式。
據(jù)過往數(shù)據(jù)整理，星河灣在2009年銷售額已達到130億元，位于內(nèi)房銷售排行榜前20名，風(fēng)光無兩。
然而，盡管豪宅產(chǎn)品的名聲不斷打開，但礙于這種產(chǎn)品的特殊性，開發(fā)周期比一般項目長，并不適合快速擴張與復(fù)制。這家曾經(jīng)引領(lǐng)風(fēng)騷的老牌房企，近十年的銷售規(guī)模發(fā)展一直比較緩慢溫吞，截至去年在觀點指數(shù)TOP100銷售榜單中仍未達300億元，守住前百名門檻。
而伴隨著大本營廣州的舊改浪潮，黃文仔對于星河灣也有了更大的規(guī)劃與規(guī)模訴求。
據(jù)悉，在2018年會時，其就表示“以質(zhì)的提升確保量的增長”，其中城市更新項目是他重要的擴張手段；同年5月份，彼時星河灣副董事長吳惠珍在接受媒體采訪時也曾指出，星河灣對城市更新項目高度重視，“是我目前的重要工作之一”。
有業(yè)內(nèi)人士便對觀點地產(chǎn)新媒體指出，之前星河灣在廣州、深圳等地已經(jīng)簽訂了不少的城市更新項目，只是未曾向外披露。
直到2019年5月28日，黃埔區(qū)蘿峰舊村鉤機鳴響迎來了正式的開工，而操盤手正是星河灣。
這個項目是星河灣的舊改首子，可以看出星河灣對其傾注了不少人力物力，并僅用了一年時間便完成從項目批復(fù)到進入復(fù)建動工階段。
當年，黃文仔之女、星河灣總裁黃健慧也曾透露，星河灣在洽談且達成初步意向的舊改項目已有十幾個，總開發(fā)建面將超2000萬平方米，多在廣州、深圳這樣核心的大灣區(qū)城市。
此后星河灣部分舊改項目開始慢慢進入大眾視野。
尤其在2020年，其自8月開始，連下番禺萬博CBD板塊塘步東村舊改、南村村舊改及沙頭街小羅村舊改，改造投資達207.67億元。
觀點地產(chǎn)新媒體查閱獲悉，在2020年，星河灣旗下主要發(fā)債平臺廣州番禺海怡房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于一則債券報告中表示，“公司在2020年跨躍式地發(fā)展，新成立運營管理中心，大力推廣全信息化、標準化系統(tǒng)的建設(shè)，新增土地儲備和收購項目近一倍，項目融資增長顯著?！?/p>
而到了今年，星河灣在3月與廣州番禺西一村舊改合作正式簽約，項目改造范圍的總用地面積為63.12公頃，預(yù)計改造總成本79.4億元。星河灣聯(lián)席董事長吳惠珍表示，集團將打造西一村成為濱江新城，引入高端產(chǎn)業(yè)，提升村民房屋價值，提高集體物業(yè)收益。
計入最新的黃埔賢江村，目前星河灣共中標廣州六個舊改項目，分別位于黃埔區(qū)、番禺區(qū)，共估計改造成本已達464.07億元。
雖動輒上百億的改造成本讓人不免疑惑這些房企的資金壓力，但事實上舊改成本并非一次性投入，一般越大面積的舊改，后面的發(fā)展空間和價值兌現(xiàn)才越大。
即是說，前期介入的資金壓力并不會太大，隨著循序漸進對于資金量的需求才會增大；且一般房企會通過融資區(qū)的部分地塊開發(fā)獲得資金，從而進行滾動開發(fā)。
據(jù)悉，星河灣最大的舊改項目蘿峰村復(fù)建安置區(qū)和融資區(qū)便各分為五期，每期復(fù)建安置區(qū)和融資區(qū)同步開發(fā)，一至五期投入分別為67.85億元、42.85億元、41.82億元、61.93億元、37.58億元。
星河灣曾預(yù)計，蘿峰村項目完整開發(fā)周期約為10年左右。
同時觀點地產(chǎn)新媒體從債券報告查閱發(fā)現(xiàn)，星河灣還針對舊改項目進行了一些融資。如在海怡地產(chǎn)2020年中期債券報告中提出，下半年將加大放款力度，積極推進幾個大型項目的簽約和提款，其中就包括蘿峰項目的剩余放款；塘步東村和南村村保證金項目貸款放款4.8億元等。
不過對于星河灣此類舊改新手來說，其對于舊改項目還是抱著一定謹慎態(tài)度。債券報告中就顯示，星河灣要求在舊改方面要甄選個別拆遷難度低、風(fēng)險可控的城市更新項目進行深耕，保證未來3-10年的土地儲備。
然而從舊改到轉(zhuǎn)化土儲或許還需要很長的周期，就如廣州舊改巨頭之一的保利，即便其手里掌握數(shù)十個舊改，截至目前轉(zhuǎn)化的項目也僅有零星幾個。
截至2020年6月30日，廣州番禺海怡房地產(chǎn)顯示，其剩余可售項目規(guī)模為152.33萬平方米。從區(qū)域分布看，星河灣于一、二線城市截至2020年6月末可售面積占比分別為14.32%和64.91%，剩余20.78%全部為汕尾星河灣。
其中，就單個項目的可售貨值而言，最高的是沈陽星河灣項目，尚余可售貨值為89.66億元；其次為汕尾星河灣項目，尚余可售貨值合計為47.69億元。
可以窺見，目前支撐星河灣銷售的仍是中高端的住宅開發(fā)項目，距舊改收獲期仍有很長一段時間。
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