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            融資方案系列(三):信托432項(xiàng)目融資交易方案

            西政財(cái)富 西政財(cái)富
            2019-08-22 14:32 2853 0 0
            23號(hào)文、信托行業(yè)一系列窗口指導(dǎo)、64號(hào)文等信托行業(yè)監(jiān)管政策的輪番“轟炸”。

            作者:西政財(cái)富

            來源:西政財(cái)富(ID:xizhengcaifu)

            23號(hào)文、信托行業(yè)一系列窗口指導(dǎo)、64號(hào)文等信托行業(yè)監(jiān)管政策的輪番“轟炸”。目前信托地產(chǎn)融資似乎僅能操作滿足432要求的項(xiàng)目以及真股合作類項(xiàng)目。由于受額度管控限制,對(duì)交易對(duì)手及項(xiàng)目更是優(yōu)中選優(yōu)。西政財(cái)富團(tuán)隊(duì)結(jié)合當(dāng)前的募資和放款案例,特就信托432融資項(xiàng)目方案進(jìn)行示例性總結(jié),以供有融資需求的同業(yè)人士作業(yè)務(wù)操作參考。

            1融資規(guī)模

            初步擬定總規(guī)模X億元,分階段放款:

            第一階段Y億元,在標(biāo)的土地(或在建工程)辦理完畢抵押登記手續(xù)后發(fā)放,實(shí)際放款規(guī)模不超過評(píng)估值的 50%,資金用于償還項(xiàng)目公司存續(xù)融資、工程建設(shè)款項(xiàng)及其他認(rèn)可的用途。

            第二階段X-Y億元,向項(xiàng)目公司提供流動(dòng)性支持,僅可用于償還信托機(jī)構(gòu)融資本息。即:融資存續(xù)總規(guī)模不超過一階段規(guī)模,在一階段融資到期時(shí),若暫不能償還全部融資本息,可提取第二階段款項(xiàng)用以償還到期本金和利息。

            2融資期限

            期限為24個(gè)月(也可靈活配置期限,例如:總規(guī)模6個(gè)億,其中2個(gè)億18個(gè)月,4 個(gè)億期限24個(gè)月) 。

            3融資成本

            以實(shí)際商談為準(zhǔn)。

            4交易結(jié)構(gòu)

            本次融資采取432開發(fā)貸模式,滿足432條件后,向項(xiàng)目公司發(fā)放貸款。

            交易要素如下:

            1. 項(xiàng)目公司對(duì)項(xiàng)目公司投入資金需達(dá)到總投資的25%以上。

            2.項(xiàng)目公司或直接控股股東取得二級(jí)開發(fā)資質(zhì)。

            3.標(biāo)的項(xiàng)目四證齊全。

            5風(fēng)控措施

            1.土地抵押 :以項(xiàng)目地塊土地使用權(quán)為償還債務(wù)本息提供抵押擔(dān)保,并辦理完成抵押登記。

            2.股權(quán)質(zhì)押 :項(xiàng)目公司股權(quán)質(zhì)押并辦理質(zhì)押登記等手續(xù)。

            3.保證擔(dān)保: 控股機(jī)構(gòu)及實(shí)際控制人提供連帶責(zé)任保證擔(dān)保:

            (1)XX房地產(chǎn)開發(fā)集團(tuán)有限公司;

            (2)實(shí)際控制人及其配偶。

            4.項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)管:信托機(jī)構(gòu)派駐1名現(xiàn)場(chǎng)人員,與項(xiàng)目公司共同管理章證執(zhí)照、財(cái)務(wù)印鑒等。項(xiàng)目公司不承擔(dān)相應(yīng)人力成本。

            5.公證:對(duì)本信托項(xiàng)下貸款合同、擔(dān)保類合同等辦理公證。

            6.出具承諾函 :XX集團(tuán)出函承諾:按期投入建設(shè)資金、確保項(xiàng)目順利完工等事項(xiàng)。

            7.資金歸集

            (1)銷售資金歸集:標(biāo)的項(xiàng)目如有銷售,應(yīng)按批次歸集部分資金后,同時(shí)信托機(jī)構(gòu)配合辦理該批次房源的網(wǎng)簽、備案、解押手續(xù)。

            (2)各筆債務(wù)到期前,需提前歸還少部分本金。

            6融資流程及周期

            資料齊備的前提下,信托機(jī)構(gòu)融資流程及周期如下,整個(gè)融資過程約1-2個(gè)月時(shí)間:片區(qū)立項(xiàng)會(huì)——總部會(huì)議——中信登報(bào)審——確定合同內(nèi)容并簽約——辦理抵質(zhì)押等放款落實(shí)條件——募集資金。

            注:文章為作者獨(dú)立觀點(diǎn),不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。

            題圖來自 Pexels,基于 CC0 協(xié)議

            本文由“西政財(cái)富”投稿資產(chǎn)界,并經(jīng)資產(chǎn)界編輯發(fā)布。版權(quán)歸原作者所有,未經(jīng)授權(quán),請(qǐng)勿轉(zhuǎn)載,謝謝!

            原標(biāo)題: 融資方案系列(三):信托432項(xiàng)目融資交易方案

            西政財(cái)富

            西政財(cái)富/西政金融是西政投資集團(tuán)下屬的財(cái)富管理服務(wù)機(jī)構(gòu),主要從事房地產(chǎn)項(xiàng)目前融相關(guān)業(yè)務(wù),歡迎有融資需求的地產(chǎn)企業(yè)聯(lián)系我們。微信公眾號(hào)ID:xizhengcaifu

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              蔣陽(yáng)兵,資產(chǎn)界專欄作者,北京市盈科(深圳)律師事務(wù)所高級(jí)合伙人,盈科粵港澳大灣區(qū)企業(yè)破產(chǎn)與重組專業(yè)委員會(huì)副主任。中山大學(xué)法律碩士,具有獨(dú)立董事資格,深圳市法學(xué)會(huì)破產(chǎn)法研究會(huì)理事,深圳市破產(chǎn)管理人協(xié)會(huì)個(gè)人破產(chǎn)委員會(huì)秘書長(zhǎng),深圳律師協(xié)會(huì)破產(chǎn)清算專業(yè)委員會(huì)委員,深圳律協(xié)遺產(chǎn)管理人入庫(kù)律師,深圳市前海國(guó)際商事調(diào)解中心調(diào)解員,中山市國(guó)資委外部董事專家?guī)斐蓡T。長(zhǎng)期專注于商事法律風(fēng)險(xiǎn)防范、商事爭(zhēng)議解決、企業(yè)破產(chǎn)與重組法律服務(wù)。聯(lián)系電話:18566691717

            • 劉韜
              劉韜

              劉韜律師,現(xiàn)為河南乾元昭義律師事務(wù)所律師。華北水利水電大學(xué)法學(xué)學(xué)士,中國(guó)政法大學(xué)在職研究生,美國(guó)注冊(cè)管理會(huì)計(jì)師(CMA)、基金從業(yè)資格、上市公司獨(dú)立董事資格。對(duì)法律具有較深領(lǐng)悟與把握。專業(yè)領(lǐng)域:公司法、合同法、物權(quán)法、擔(dān)保法、證券投資基金法、不良資產(chǎn)處置、私募基金管理人設(shè)立及登記備案法律業(yè)務(wù)、不良資產(chǎn)掛牌交易等。 劉韜律師自2010年至今,先后為河南新民生集團(tuán)、中國(guó)工商銀行河南省分行、平頂山銀行鄭州分行、河南投資集團(tuán)有限公司、鄭州高新產(chǎn)業(yè)投資基金有限公司、光大鄭州國(guó)投新產(chǎn)業(yè)投資基金合伙企業(yè)(有限合伙)、光大徳尚投資管理(深圳)有限公司、河南中智國(guó)?;鸸芾碛邢薰?、 蘭考縣城市建設(shè)投資發(fā)展有限公司、鄭東新區(qū)富生小額貸款公司等企事業(yè)單位提供法律服務(wù),為鄭州科慧科技、河南杰科新材料、河南雄峰科技新三板掛牌、定向發(fā)行股票、股權(quán)并購(gòu)等提供法律服務(wù)。 為鄭州信大智慧產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)發(fā)展基金、鄭州市科技發(fā)展投資基金、鄭州澤賦北斗產(chǎn)業(yè)發(fā)展投資基金、河南農(nóng)投華晶先進(jìn)制造產(chǎn)業(yè)投資基金、河南高創(chuàng)正禾高新科技成果轉(zhuǎn)化投資基金、河南省國(guó)控互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)創(chuàng)業(yè)投資基金設(shè)立提供法律服務(wù)。辦理過擔(dān)保公司、小額貸款公司、村鎮(zhèn)銀行、私募股權(quán)投資基金的設(shè)立、法律文書、交易結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì),不良資產(chǎn)處置及訴訟等業(yè)務(wù)。 近兩年主要從事私募基金管理人及私募基金業(yè)務(wù)、不良資產(chǎn)處置及訴訟,公司股份制改造、新三板掛牌及股票發(fā)行、股權(quán)并購(gòu)項(xiàng)目法律盡職調(diào)查、法律評(píng)估及法律路徑策劃工作。 專業(yè)領(lǐng)域:企事業(yè)單位法律顧問、金融機(jī)構(gòu)債權(quán)債務(wù)糾紛、并購(gòu)法律業(yè)務(wù)、私募基金管理人設(shè)立登記及基金備案法律業(yè)務(wù)、新三板法律業(yè)務(wù)、民商事經(jīng)濟(jì)糾紛等。

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