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            想跟國企合作好,太難了

            投拓江湖 投拓江湖
            2021-07-26 09:00 5015 0 0
            代建模式主要是為了避免自有資金投入,特別是避免國企決策效率較低,導致項目開發(fā)進度緩慢。

            作者:投拓江湖團隊

            來源:投拓江湖(ID:toutuoJH)                                                   

            近幾年隨著國家對地方債務的清理,以及整個國家去房地產(chǎn)化的大趨勢,特別是隨著《關于進一步規(guī)范地方政府舉債融資行為的通知》(財預〔2017〕50號)、《關于規(guī)范金融企業(yè)對地方政府和國有企業(yè)投融資行為有關問題的通知》(財金〔2018〕23號)的出臺,很多地方平臺國企的手下的巨量土地資產(chǎn)面臨著處置的問題。相信很多人在日常的投資工作中肯定接觸了不少國企土地的情況。
            國企資產(chǎn)有其特殊的管理規(guī)章制度,處置起來比較麻煩,因為涉及國有資產(chǎn)管理制度,常規(guī)的收并購交易架構(gòu)并不適用于國企。
            先說說與國企合作的兩條紅線問題,一是保證國有資產(chǎn)不流失;二是不能進行利益輸送。
            國有資產(chǎn)不能流失,這個道理很多人都懂,但是其中的具體應用,很多人卻不知道。舉個簡單例子,我之前在某地級市遇到一宗400畝的土地,為省級國有平臺公司所有。拿地時總地價9億元,現(xiàn)在評估地價18億元,其中有票部分約11.6億元。那么要收購該地塊,價格不能低于18億元,他們是不大會考慮你的土增稅成本,當?shù)劁N售價格的。因為低于18億元,就是變賣國有資產(chǎn),是職務犯罪,想要談合作,你得先認定這18億,否則不行。
            利益輸送,這個問題說起來也簡單,但是涉及的一些衍生問題就沒那么簡單了。比如,國企的每一筆支出都要有理有據(jù),必須能開得出發(fā)票,在國企這里對無票的支出是零容忍的,否則就是涉及侵吞國有資產(chǎn)。
            再比如,如果你與國企合作開發(fā)某個地塊,基于很多公司操盤并表的要求,都會要求融資上賬后,融資款由操盤方挪作他用,操盤方支付一定的利息。但是這筆融資款,本質(zhì)上來講國企也是擁有同股權(quán)比例份額的,挪用也屬于利益輸送,這個不行。
            另外,國有還有一個典型的特征,就是政治正確大于一切。這句話的含義是,跟民企大不相同的是,經(jīng)濟利益可能不是國企的優(yōu)先選擇項。只要是政治上正確的事情,哪怕是虧損,也必須得做,這就會讓合作的民企非常憂傷。另外,涉及到經(jīng)營銷售行為,就是你想漲價不能漲,想折價促銷也不行,收多收少都必須嚴格按照流程來。

            這個問題還有一個衍生出來的問題,國企的決策流程一般來講非常繁瑣。涉及國有資產(chǎn)處置的行為,必須要上會,國企里面各種領導湊齊時間開會就是一件很費勁的事情,開會需要集體決策,其中出現(xiàn)的爭議,扯皮時間嚴重不確定。會議完成,還需要各大領導簽字,因為涉及風險,領導簽字都很謹慎,有可能前面五個領導都簽了,最后某個領導不簽字,這就耽誤時間了。這些對于追求高周轉(zhuǎn)的民企,都是很難接受的,其中白白浪費的時間成本,損失何止千萬元計。

            因此對于想拿國企土地的民企來說,需要慎重選擇合作方式,科學設置交易架構(gòu),有這些思路供參考:

            1、優(yōu)先選擇100%股權(quán)收購。全部股權(quán)收購的優(yōu)點就在于不拖泥帶水,而且國企手里的土地一般比較干凈,而且項目公司債權(quán)債務關系清晰,拿到之后可以快速開發(fā)。剩下的主要問題就是需要公開上交易所掛牌,以及涉及的怎樣控地的問題。
            關于獲取國企土地的流程,以及控地的方法。
            2、適時選擇代工代建模式。代建模式主要是為了避免自有資金投入,特別是避免國企決策效率較低,導致項目開發(fā)進度緩慢。當然,國企的項目如果要考慮代工代建,一般也會比較多地選擇保利、中鐵建等國企。也不排除一些品牌房企,擁有較強品牌實力,從而在談判中具有優(yōu)勢的。代建國企項目,雖說開發(fā)進度會滯后一些,但是相關費用的結(jié)算是沒問題的,只要前期代建協(xié)議對各事項約定較為清晰,后期推諉扯皮情況也較少。
            3、謹慎選擇合作開發(fā)模式。選擇收購國企項目部分股權(quán),然后進行合作開發(fā)的,需要事先對項目的運營延期風險,開發(fā)中國企決策流程和制度掣肘問題有充分的預計。需要在自有資金投入與項目凈利潤,項目投資回報,或者市場進入等指標之間進行權(quán)衡,找準公司能接受的點。
            4、一般不考慮代持股模式。代持股模式,是很多人在談國企項目中偶爾會遇到的一個概念。所謂代持股,就是實際股東基于一些原因,不愿意公開持有股份,由其他股東或者法人代為持有股份的行為。其中實際股東往往被稱為“隱名股東”,實際持股股東又往往被稱為“顯名股東”。代持股比較好地解決了持股人的身份資格不具備問題,或者是實際持股人不愿意公開身份的問題,能夠避免一些風險。在國企項目中,這種交易形式,就可以避開通過產(chǎn)權(quán)交易所公開掛牌交易。
            但是代持股問題,還是沒辦法解決項目的產(chǎn)權(quán)問題。代持股,也是由其他國有公司或者個人持股,本質(zhì)上和你個人親自持有項目的股權(quán)是有很大區(qū)別的,而且出現(xiàn)糾紛時,權(quán)益的追索較為艱難。在收購國有土地項目時,是需要公司投入大量的真金白銀的,如果沒有得到相應的公司股權(quán)或者財產(chǎn)權(quán)益。這對公司的風控部門來說是不可接受的,因此代持股思路不可選。
            以上就為總結(jié)的國企土地項目交易中的一些實操經(jīng)驗,希望對大家有用。

            注:文章為作者獨立觀點,不代表資產(chǎn)界立場。

            題圖來自 Pexels,基于 CC0 協(xié)議

            本文由“投拓江湖”投稿資產(chǎn)界,并經(jīng)資產(chǎn)界編輯發(fā)布。版權(quán)歸原作者所有,未經(jīng)授權(quán),請勿轉(zhuǎn)載,謝謝!

            原標題: 想跟國企合作好,太難了

            投拓江湖

            本號每篇文章都是干貨滿滿。作者資深十強地產(chǎn)投拓總監(jiān),十余年頭投拓實戰(zhàn)經(jīng)驗,堅持原創(chuàng)文章,矢志成為投拓人喜愛的公眾號。長期發(fā)布:1、投拓政策、干貨;2、投拓經(jīng)驗;3、地產(chǎn)行業(yè)風向;4、地產(chǎn)新鮮知識、新聞動態(tài);微信號: TT707276146

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              蔣陽兵,資產(chǎn)界專欄作者,北京市盈科(深圳)律師事務所高級合伙人,盈科粵港澳大灣區(qū)企業(yè)破產(chǎn)與重組專業(yè)委員會副主任。中山大學法律碩士,具有獨立董事資格,深圳市法學會破產(chǎn)法研究會理事,深圳市破產(chǎn)管理人協(xié)會個人破產(chǎn)委員會秘書長,深圳律師協(xié)會破產(chǎn)清算專業(yè)委員會委員,深圳律協(xié)遺產(chǎn)管理人入庫律師,深圳市前海國際商事調(diào)解中心調(diào)解員,中山市國資委外部董事專家?guī)斐蓡T。長期專注于商事法律風險防范、商事爭議解決、企業(yè)破產(chǎn)與重組法律服務。聯(lián)系電話:18566691717

            • 劉韜
              劉韜

              劉韜律師,現(xiàn)為河南乾元昭義律師事務所律師。華北水利水電大學法學學士,中國政法大學在職研究生,美國注冊管理會計師(CMA)、基金從業(yè)資格、上市公司獨立董事資格。對法律具有較深領悟與把握。專業(yè)領域:公司法、合同法、物權(quán)法、擔保法、證券投資基金法、不良資產(chǎn)處置、私募基金管理人設立及登記備案法律業(yè)務、不良資產(chǎn)掛牌交易等。 劉韜律師自2010年至今,先后為河南新民生集團、中國工商銀行河南省分行、平頂山銀行鄭州分行、河南投資集團有限公司、鄭州高新產(chǎn)業(yè)投資基金有限公司、光大鄭州國投新產(chǎn)業(yè)投資基金合伙企業(yè)(有限合伙)、光大徳尚投資管理(深圳)有限公司、河南中智國裕基金管理有限公司、 蘭考縣城市建設投資發(fā)展有限公司、鄭東新區(qū)富生小額貸款公司等企事業(yè)單位提供法律服務,為鄭州科慧科技、河南杰科新材料、河南雄峰科技新三板掛牌、定向發(fā)行股票、股權(quán)并購等提供法律服務。 為鄭州信大智慧產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)發(fā)展基金、鄭州市科技發(fā)展投資基金、鄭州澤賦北斗產(chǎn)業(yè)發(fā)展投資基金、河南農(nóng)投華晶先進制造產(chǎn)業(yè)投資基金、河南高創(chuàng)正禾高新科技成果轉(zhuǎn)化投資基金、河南省國控互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)創(chuàng)業(yè)投資基金設立提供法律服務。辦理過擔保公司、小額貸款公司、村鎮(zhèn)銀行、私募股權(quán)投資基金的設立、法律文書、交易結(jié)構(gòu)設計,不良資產(chǎn)處置及訴訟等業(yè)務。 近兩年主要從事私募基金管理人及私募基金業(yè)務、不良資產(chǎn)處置及訴訟,公司股份制改造、新三板掛牌及股票發(fā)行、股權(quán)并購項目法律盡職調(diào)查、法律評估及法律路徑策劃工作。 專業(yè)領域:企事業(yè)單位法律顧問、金融機構(gòu)債權(quán)債務糾紛、并購法律業(yè)務、私募基金管理人設立登記及基金備案法律業(yè)務、新三板法律業(yè)務、民商事經(jīng)濟糾紛等。

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