作者：投拓江湖團隊

來源：投拓江湖（ID：toutuoJH）

表外融資是最近比較火爆的一個金融詞匯，特別是三道紅線政策以后，地產(chǎn)行業(yè)傳統(tǒng)融資渠道受阻，不少頭部房企紛紛試水表外融資，并且將表外融資作為投融資部門的日?？己巳蝿?wù)。

從融資的概念上來講，可能在很多人的眼里，就是向金融機構(gòu)融集資金，到期還本付息的過程，這是大家對融資的刻板印象。這其實也對，也不對，因為這只是狹義概念上的融資。廣義上的融資，泛指企業(yè)向外部一切籌集資金的行為。就房地產(chǎn)行業(yè)而言，提前收取購房款，總包單位的墊資，合作單位的借款都是屬于融資的范疇。 

表外融資的定義

表外融資指的是能夠通過非常規(guī)手段募集資金，對企業(yè)的經(jīng)營狀況、財務(wù)狀況、現(xiàn)金流產(chǎn)生重大影響，而又不體現(xiàn)在財務(wù)報表當中的融資行為。

表外融資對當下高周轉(zhuǎn)、高負債的房企，特別是踩中多條紅線的房企來說，好處多多，主要表現(xiàn)在三個方面：

一是使得債務(wù)隱形化，大大優(yōu)化了財務(wù)報表，使得市場投資者對公司的認可度大大提升；

二是使得房企在信用評級時占盡優(yōu)勢，會導致投資者對房企的償債能力進行高估，增強表內(nèi)融資的能力，降低融資成本。

三是擴大經(jīng)營成果，表外融資不體現(xiàn)在房企的資產(chǎn)負債表里面，但是經(jīng)營的成果卻體現(xiàn)在了損益表當中，體現(xiàn)出房企的資產(chǎn)收益率相當不錯。

總結(jié)為一句話，就是銷售額，經(jīng)營性現(xiàn)金流都上去了，但是負債率卻沒有明顯增加，這樣財報就非常好看，因此各個房企對此樂此不疲。

表外融資的幾種形式：

1、通過非并表企業(yè)進行融資

房地產(chǎn)發(fā)展到現(xiàn)階段，土拍金額越來越大，很多房企都采用前期成立合資公司聯(lián)合拿地，合作開發(fā)的模式，注冊的合資項目公司融資成為普遍現(xiàn)象。在這個方面，以碧桂園和萬科走得比較有遠遠，這兩家公司長期都有不少的“馬甲公司”，自己只持股很小的比例，甚至只持股1%。

具體表現(xiàn)形式，我舉個栗子：

A房企與B房企合資成立了一個項目D公司，用于合作開發(fā)某新項目，由于A房企在股權(quán)比例和控制力上沒有對項目公司D構(gòu)成控制權(quán)，因此對項目公司沒有并表權(quán)。但是A與B公司約定，D公司在開發(fā)過程中的融資上賬的資金，按照股權(quán)比例進行同同等條件進行支用，這在行業(yè)內(nèi)屬于通行做法。

由于D公司屬于A房企的非并表企業(yè)，因此其融資性負債就不體現(xiàn)在A房企的財務(wù)報表中，但是實際上A房企對相應(yīng)的債務(wù)還是負有償還的義務(wù)。

2、租賃

這是最傳統(tǒng)的表外融資的方式。租賃又分為經(jīng)營性租賃和融資租賃兩種，一般來講只有經(jīng)營性租賃才被視為是合法合規(guī)的表外融資方式。但是只有融資租賃對房企來講才是最切合實際融資需求的。

所以很多有物業(yè)出租的房企拼命地想把融資租賃在合同中變現(xiàn)為經(jīng)營性租賃行為，從而表現(xiàn)為表外融資。 

3、明股實債

具體操作方式表現(xiàn)為，投資者首先對相關(guān)的資管計劃進行認購，如集合信托計劃、私募基金等。資管計劃對房企下屬的項目公司進行融資，與投資者約定了固定的投資回報或者優(yōu)先分紅權(quán)利。

房企對該項融資計劃進行了擔保（沒有股權(quán)抵押或質(zhì)押的保證擔保不體現(xiàn)在表內(nèi)），最終由房企或者是項目公司對投資者持有的股權(quán)進行回購。明股實債在房企的資產(chǎn)負債表里面也是可以查到的，比如在“少數(shù)股東權(quán)益”這一欄，就可以看出，表外融資多的房企，少數(shù)股東權(quán)益會增加，而且分走的利潤也會猛增。

具體的交易架構(gòu)如下：

需要注意的是，隨著國家對融資的監(jiān)管越來越嚴密，明股實債目前在地產(chǎn)融資端可操作的空間基本不大了，很多機構(gòu)憚于被處罰的風險，基本上都停掉了明股實債的操作，只有一部分小型機構(gòu)還愿意做。未來做真正的股權(quán)投資+完善的退出機制才能行得通。

4、關(guān)聯(lián)方借款融資：

有的房企采用向關(guān)聯(lián)方或者上下游合作伙伴借款的方式，用經(jīng)營性負債代替金融負債。這個概念聽起來有點云里霧里，我舉兩個栗子大家就知道了。

比如從去年開始流行的各大房企的商票，還有要求總包單位墊資到主體建筑封頂?shù)哪撤科蟮摹膀}操作”，都是屬于廣義的關(guān)聯(lián)方借款行為。

這部分負債通常表現(xiàn)為“長期應(yīng)付款”，但房企確實要在這類行為當中承擔一定的融資成本。

5、ABS融資

ABS融資將原始資產(chǎn)權(quán)益人將一些流動性較差或者較難變現(xiàn)的資產(chǎn)，通過資產(chǎn)支持計劃變?yōu)楝F(xiàn)金。地產(chǎn)類的ABS因為種類的不同，可以實現(xiàn)部分或者全部地出表，有的項目主體因為本身就不在表內(nèi)，不構(gòu)成房企的有息負債。

主要類別有供應(yīng)鏈ABS、購房尾款ABS、物業(yè)費ABS、REITs、CMBS、物業(yè)租金ABS融資等七種。如果這部分融資，沒有用項目的土地或者建筑物等資產(chǎn)做抵押，以及做股權(quán)質(zhì)押，很多時候就會被認為是表外負債。

表外的融資借款，在當下的大環(huán)境下越來越多的房企在做，甚至已經(jīng)成了行業(yè)普遍的做法。因此，監(jiān)管層也發(fā)現(xiàn)了這個現(xiàn)象，故而有越來越多的聲音要求，把房企的表外融資也算進負債，納入監(jiān)管范圍，我們覺得這個政策遲早會落地，時間早晚的問題。

注：文章為作者獨立觀點，不代表資產(chǎn)界立場。

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原標題： 投資人必知的，表外融資“五種形式”