作者：楊曉懌

來源：楊老師的基建課堂（ID:msyangteacher)

隨著恒大等房企陸續(xù)陷入流動性危機、土地出讓市場格局轉變，地產與土地財政的“黃金時段”已然落幕；房地產行業(yè)標志性的“高杠桿與高周轉”成為往事，土地財政給地方政府帶來的紅利正在褪色。

那么，未來的“后地產時代”將會有哪些特征，土地財政又將如何轉變、影響地方財政的可用財力呢？

告別高杠桿的地產

從各路房企的倒下來看，并不是他們投資的項目出了問題，關鍵在于對地產金融化的遏制舉措，逐漸迫使“高杠桿、高周轉”的房企們降低負債率；并且隨著對影子銀行體系的整治，房企的融資渠道也受到越來越多的限制。

這使得房地產開發(fā)的毛利潤與融資成本間的差距日漸縮小，依靠高杠桿獲得超額利潤的打法不再可行；并且在融資受限程度逐漸加大的情況下，房企的償債壓力指數級增長，最終使得此前累計的問題集中爆發(fā)，不可一世的帝國轟然倒下。

在這一輪地產危機集中爆發(fā)后，我們應當意識到，無論是降低地產金融化的程度還是當前恒大危機帶來的連鎖反應，未來針對地產企業(yè)的融資限制將會越來越細、越來越多；尤其是針對“高杠桿”運作模式的監(jiān)管將再次提升，促使房企保持正常流動性水平與資產負債率運轉，過去的野蠻打法已經徹底成為過去時。

因此，未來地產項目運作的周期將逐漸延長，杠桿率也將大幅降低；高速城鎮(zhèn)化發(fā)展的紅利已然不再，“房住不炒”將成未來的主旋律。這意味著當前的地產行業(yè)格局將迎來深刻的變化；從過去的規(guī)模為王、搶占市場占有率，轉向穩(wěn)健運作、可持續(xù)發(fā)展。

當地產的浪潮褪去，活下去，就成為了房企最重要的事。

城鎮(zhèn)化轉向“求質”

地產行業(yè)的高速發(fā)展以及“高杠桿、高周轉”都脫離不了高速城鎮(zhèn)化的大背景，但如今城鎮(zhèn)化已經從“求速”轉向“求質”，高速城鎮(zhèn)化的年代已經一去不復返了。這就決定了未來的地方發(fā)展格局與地產行業(yè)發(fā)展也將隨之轉變，開發(fā)思路必須同時升級。未來的城鎮(zhèn)化會呈現出幾個主要特征：

一是城市更新、舊城改造將成重點。在提升城鎮(zhèn)化質量的過程中，必然要求對舊城地區(qū)、城鎮(zhèn)老舊片區(qū)進行升級改造；其中自然涵蓋大量拆舊建新、改造升級、低效用地再開發(fā)的內容。這類項目的收益相對明確，且能夠覆蓋區(qū)域內的基礎設施與公共服務提質改造工作，也是地方政府的主要支持方向；

二是“以人為核心的新型城鎮(zhèn)化”。如今的城鎮(zhèn)化已經從“面”轉向“點”，哪些點需要加強，自然需要跟隨人口流動的趨勢來確定；在一些人口流入的重點地區(qū)、人口密集地區(qū)，仍然有較強的城鎮(zhèn)化推動力，并且在“房住不炒”的要求下，遵循市場規(guī)律、滿足居民需求，也將是重點任務；

三是新基建下的都市圈、城市群格局。在新基建與新的發(fā)展軸下，省會城市周邊建設都市圈、各區(qū)域發(fā)展城市群將是重點工作，并且發(fā)展格局也將與新型交通基礎設施、工業(yè)升級高度結合。這意味著大城市周邊仍然有產業(yè)與城市發(fā)展并重的區(qū)域，且將隨著交通軸線向外延伸，創(chuàng)造新的產城生態(tài)。

因此，地方政府與地產行業(yè)應當共同轉變思路，以新思維看待未來的發(fā)展格局，圍繞新的城鎮(zhèn)化目標開展基礎設施和相關建設工作。

新時代的土地財政

那么，離開了高周轉、高速度拿地的節(jié)奏后，土地財政又將何去何從？地方政府投資發(fā)展的資金從哪兒來？地方債務問題又該如何解決呢？

如今的宏觀政策，將引導地方政府向以下幾個方向轉變：

一是將收入與支出統(tǒng)籌管理，轉變基礎設施的投資思路，將土地出讓收入與基礎設施投資在收益平衡的前提上掛鉤，達到不新增負債、減少地方債務負擔的訴求；

二是通過城市更新與舊城改造拓展多渠道的收益模式，既可以通過既有土地變性、增加容積率的方式來增加土地出讓金收入的渠道，也可以采用市場化模式、以地方國有企業(yè)參與運作的方式，共享開發(fā)收益；

三是新的地方稅種已經在路上，財產性稅收的落地速度正在加快。并且隨著周期的調整與發(fā)展，地方財政的收支格局有望得到改善；當前地方債務處置的焦點仍然在于風險管理與優(yōu)化債務結構，以更長的周期來看待債務問題。

新的時代，必須要用新的思維來看待問題。

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原標題： 后地產時代，土地財政怎么辦？