作者：喬謙律師

來源：敲響法槌（ID：qiao18305313373）

目錄

一、業(yè)主大會和業(yè)主委員會成立的程序----文字版4

（一） 審查4

（二） 申請5

（三） 籌備5

（四）召開首次業(yè)主大會7

（五）備案7

（六）召開首次業(yè)主委員會會議。8

二、 業(yè)主大會和業(yè)主委員會成立的程序----圖文版9

三、 業(yè)主大會和業(yè)主委員會日?；顒?1

（一） 業(yè)主大會的職責(zé)及會議制度11

（二） 業(yè)主委員會的職責(zé)及會議制度13

（三） 印章制度15

（四） 經(jīng)費15

（五） 依法履行職責(zé)15

四、業(yè)委會的換屆、委員的增補、變更、業(yè)主大會的解散16

（一）關(guān)于換屆16

（二） 關(guān)于委員的增補16

（三） 關(guān)于委員的變更16

（四） 關(guān)于備案16

（五） 關(guān)于業(yè)主大會的解散17

五、 業(yè)主大會和業(yè)主委員常見問答18

（一） 問：成立業(yè)主大會和業(yè)主委員會的主要上層依據(jù)有哪些？18

（二） 問：成立業(yè)主大會和業(yè)委會主要有哪些程序性步驟？18

（三） 問：成立業(yè)主大會和業(yè)委會的意義有哪些？18

（四）問：業(yè)主在物業(yè)管理活動中享有哪些權(quán)利？18

（五） 問：業(yè)主在物業(yè)管理活動中享有哪些義務(wù)？19

（六） 問：業(yè)主投票權(quán)如何計算？19

（七） 問：業(yè)主大會議事規(guī)則應(yīng)當(dāng)主要就哪些事項作出規(guī)定？19

（八） 問：管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)主要對哪些事項作出規(guī)定？19

（九） 問：業(yè)主能否委托代理人參加業(yè)主大會會議？20

（十） 問：業(yè)委會委員能否委托代理人參加會議？20

（十一） 問：業(yè)主大會可以就哪些事項作出決定？20

（十二） 問：業(yè)委會委員應(yīng)當(dāng)符合哪些條件？20

（十三） 問：業(yè)委會應(yīng)當(dāng)向業(yè)主公布哪些情況和資料？21

（十四） 問：業(yè)主大會和業(yè)委會的成立及其活動的主管部門是哪些？21

（十五） 問：業(yè)主如何提出成立業(yè)主大會的要求？21

（十六） 問：業(yè)主提出成立業(yè)主大會的書面要求后，如何成立籌備組？21

（十七） 問：籌備組成立后如何開展籌備工作？21

（十八） 問：首次業(yè)主大會主要內(nèi)容和程序是什么？22

六、相關(guān)文件的示范文本23

1.關(guān)于籌備業(yè)主大會的申請書23

2.關(guān)于籌備業(yè)主大會的申請書24

3.關(guān)于組建業(yè)主大會籌備組的公告26

4.關(guān)于業(yè)主大會籌備組產(chǎn)生辦法的公告27

5.業(yè)主大會籌備組業(yè)主代表推薦表31

6.關(guān)于業(yè)主大會籌備組成員名單及工作職責(zé)的公告32

7.關(guān)于召開首次業(yè)主大會會議的公告34

8、關(guān)于確定業(yè)主身份、人數(shù)、專有部分面積的公告36

9.關(guān)于《管理規(guī)約（草案）》和《業(yè)主大會議事規(guī)則（草案）》征求意見的公示37

10.關(guān)于首屆業(yè)主委員會委員候選人產(chǎn)生辦法的公告38

11.關(guān)于首屆業(yè)主委員會委員候選人名單的公告41

12.關(guān)于首屆業(yè)主委員會選舉辦法的公告43

13.業(yè)主大會會議表決票（制定《管理規(guī)約》《業(yè)主大會議事規(guī)則》）45

14.業(yè)主大會會議表決票（選舉業(yè)主委員會）46

15.關(guān)于首次業(yè)主大會會議決定的公告47

16.關(guān)于業(yè)主大會依法成立的公告50

17.關(guān)于首次業(yè)主大會會議籌備經(jīng)費使用情況的公告52

18.關(guān)于首屆業(yè)主委員會相關(guān)事項的公告53

19.業(yè)主大會會議表決票（決定物業(yè)項目的管理方式）54

20.業(yè)主大會會議表決票（選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)）55

21.業(yè)主大會會議表決票（決定車輛行駛、停放、收費管理制度）56

22.車輛行駛、停放、收費管理制度（樣本）57

23.業(yè)主大會會議表決票（決定終止業(yè)主委員會委員資格）58

24.業(yè)主大會會議表決票（補選業(yè)主委員會委員）59

25.業(yè)主大會、業(yè)主委員會備案及印章刻制證明61

26.（物業(yè)項目名稱）業(yè)主大會議事規(guī)則（示范文本）62

27.管 理 規(guī) 約 78

28.備案材料89

七、相關(guān)法律法規(guī)及規(guī)范性文件100

（一）《民法典》第六章 .100

（二）物業(yè)管理條例103

（三）山東省物業(yè)管理條例110

（四）住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部關(guān)于印發(fā)《業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導(dǎo)規(guī)則》的通知125

    （五）濟南市人民政府辦公廳關(guān)于印發(fā)濟南市業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導(dǎo)規(guī)則的通知132

    （六）關(guān)于印發(fā)《關(guān)于規(guī)范業(yè)主委員會建設(shè)和相關(guān)工作的指導(dǎo)意見（試行）》的通知..139

(七）濟南市物業(yè)管理條例（征求意見稿）.....................................146

一、業(yè)主大會和業(yè)主委員會成立的程序----文字版

成立業(yè)主大會和業(yè)主委員會，實現(xiàn)業(yè)主自治，需要依照法定程序進行。依照相關(guān)法規(guī)和文件的規(guī)定，主要經(jīng)過審查、申請、籌備、召開首次業(yè)主大會、備案等步驟。

審查

審查階段，主要看是否需要成立業(yè)主大會、是否達到業(yè)主大會成立的條件。

是否需要成立業(yè)主大會。

首先看物業(yè)管理區(qū)域的劃分。一個物業(yè)管理區(qū)域成立一個業(yè)主大會。物業(yè)管理區(qū)域的劃分，應(yīng)當(dāng)以建設(shè)用地規(guī)劃許可證確定的紅線范圍為基礎(chǔ)，并考慮建筑物規(guī)模、共用設(shè)施設(shè)備、社區(qū)建設(shè)等因素。分期開發(fā)建設(shè)，或者兩個以上建設(shè)單位開發(fā)建設(shè)的，配套設(shè)施設(shè)備是共用的，應(yīng)當(dāng)劃定為一個物業(yè)管理區(qū)域；能夠分割并獨立使用的，可劃定為不同的物業(yè)管理區(qū)域。

一般來說，建設(shè)單位辦理商品房預(yù)售許可證或現(xiàn)售備案前，向物業(yè)主管部門申請劃分物業(yè)管理區(qū)域?？傮w來說，物業(yè)管理區(qū)域的劃分，屬于行政管理的范疇，以行政主管部門劃分為準。

其次，對于業(yè)主較少的區(qū)域，經(jīng)全體業(yè)主同意，可決定不成立業(yè)主大會，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會和業(yè)主委員會職責(zé)。

是否達到業(yè)主大會成立的條件。

符合下列條件之一的，應(yīng)當(dāng)召開首次業(yè)主大會會議：

業(yè)主已入住面積的比例達到百分之五十以上；業(yè)主已入住戶數(shù)的比例達到百分之五十以上；自首位業(yè)主入住之日起滿兩年且已入住戶數(shù)的比例達到百分之二十五以上。

申請

申請階段，主要分為兩種情況，建設(shè)單位或前期物業(yè)管理服務(wù)單位申請，和業(yè)主申請。

建設(shè)單位或前期物業(yè)申請

物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，已交付的專有部分面積超過建筑總面積的50%時，建設(shè)單位應(yīng)按照要求，及時報送下列籌備首次業(yè)主大會會議所需的文件資料：（一）物業(yè)管理區(qū)域證明；（二）房屋及建筑物面積清冊；（三）業(yè)主名冊；（四）建筑規(guī)劃總平面圖；（五）交付使用共用設(shè)施設(shè)備的證明；（六）物業(yè)服務(wù)用房配置證明；（七）其他有關(guān)的文件資料。

物業(yè)管理區(qū)域達到業(yè)主大會成立條件90日內(nèi)，建設(shè)單位或前期物業(yè)應(yīng)當(dāng)向區(qū)縣房管部門提出成立業(yè)主大會的書面申請。

業(yè)主申請

建設(shè)單位或前期物業(yè)逾期未申請的，經(jīng)物業(yè)區(qū)域內(nèi)20%以上業(yè)主提議，可向區(qū)縣房管部門提出成立業(yè)主大會的書面要求。

籌備

籌備階段，主要是成立籌備組和完成籌備工作。

成立籌備組。

區(qū)縣房管部門應(yīng)當(dāng)在收到建設(shè)單位或前期物業(yè)的書面申請，或業(yè)主的書面要求后，30日內(nèi)，與街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府）共同組織、指導(dǎo)成立首次業(yè)主大會籌備組。

確定籌備組人員?；I備組一般由5-15名成員組成，其中居委會委員1名，并擔(dān)任籌備組組長。其余成員為物業(yè)管理區(qū)域的業(yè)主代表，由街道辦事處、居委會組織推薦產(chǎn)生。

籌備組產(chǎn)生后，應(yīng)當(dāng)書面形式將成員名單在物業(yè)管理區(qū)域公告。

完成籌備工作。

區(qū)縣房管部門、街道辦事處應(yīng)當(dāng)指導(dǎo)籌備組開展業(yè)主大會的籌備工作，全體業(yè)主、建設(shè)單位、物業(yè)企業(yè)應(yīng)當(dāng)積極配合籌備組工作。

籌備組應(yīng)當(dāng)在30日內(nèi)（特殊情況可延長30日）完成以下工作：

確定召開首次業(yè)主大會會議的形式，由業(yè)主代表參加業(yè)主大會的，確定業(yè)主代表產(chǎn)生的方式、人數(shù)，并組織業(yè)主推薦業(yè)主代表；

確定首次業(yè)主大會會議的召開時間、地點和內(nèi)容；

參照示范文本，擬定《業(yè)主大會議事規(guī)則》（草案）和《業(yè)主公約》（草案）；

確認業(yè)主身份及業(yè)主在首次業(yè)主大會會議上的投票權(quán)數(shù)，并逐一列表

登記業(yè)主姓名、性別、住址、通訊方式及擁有的投票權(quán)數(shù)等基本內(nèi)容；

確定業(yè)主委員會委員候選人人數(shù)和產(chǎn)生辦法，組織業(yè)主推薦產(chǎn)生業(yè)主委員會委員候選人；

推選首屆業(yè)主委員會委員的候選人，由籌備組向業(yè)主發(fā)放推薦表，根據(jù)得票多少，并結(jié)合物業(yè)管理區(qū)域規(guī)模及委員的代表性、廣泛性等因素，確定候選人名單。

籌備組應(yīng)當(dāng)審查候選人的資格，候選人名單產(chǎn)生后，籌備組予以公告。

候選人應(yīng)當(dāng)符合以下條件：居住在本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)；具有完全民事行為能力；遵守國家有關(guān)法律法規(guī)；遵守業(yè)主大會議事日程規(guī)則、業(yè)主公約，模范履行業(yè)主義務(wù)；熱心公益事業(yè)、責(zé)任心強、公正廉潔、具有社會公信力；具有一定的組織能力；具備必要的工作時間；未在本物業(yè)管理區(qū)域的物業(yè)管理企業(yè)及其下屬企業(yè)內(nèi)任職。

上述五項工作，應(yīng)在業(yè)主大會會議召開15日前完成，并書面公告。

（6）采取書面征求意見召開首次業(yè)主大會會議的，籌備組要在業(yè)主中推選表決票、選票的發(fā)放人、計票人和監(jiān)票人各若干人，計票人和監(jiān)票人應(yīng)由非業(yè)主委員會委員候選人擔(dān)任。籌備組應(yīng)在投票日期7日前，采取直接送達或郵寄送達的方式將表決票、業(yè)主委員會選票送達業(yè)主，并保存送達憑證。表決票和選票需要注明投票時間、地點等。

采取集體討論形式的，籌備組要向業(yè)主發(fā)放參加首次業(yè)主大會的證件。

（四）召開首次業(yè)主大會

首次業(yè)主大會會議的內(nèi)容和程序：表決通過業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則；選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會委員；其他需要首次業(yè)主大會會議表決通過的事項。

投票結(jié)束后，采取公開驗票方式，由籌備組負責(zé)開箱驗票，由唱票、計票人員在監(jiān)票人監(jiān)督下，核對、計算票數(shù)，當(dāng)場公布結(jié)果，由籌備組、唱票、計票和監(jiān)票人作出記錄。

同意業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則的業(yè)主投票權(quán)數(shù)未達到總票數(shù)的三分之二的，籌備組應(yīng)當(dāng)在征求業(yè)主意見并修改后，重新組織業(yè)主表決投票。

業(yè)主委員會由5-13人的單數(shù)組成，由籌備組根據(jù)實際情況決定。業(yè)主委員會的選舉應(yīng)當(dāng)有物業(yè)區(qū)域內(nèi)持有二分之一以上投票權(quán)的業(yè)主參加；業(yè)主委員會的當(dāng)選，應(yīng)當(dāng)經(jīng)與會業(yè)主所持投票權(quán)二分之一以上通過。

（五）備案

業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)將成立情況向區(qū)縣房管部門備案。提交以下材料：（1）業(yè)主大會會議記錄和會議決定；（2）業(yè)主委員會成立備案申請表；（3）業(yè)主公約；（4）業(yè)主大會議事規(guī)則；（5）選舉和表決結(jié)果統(tǒng)計表；（6）業(yè)主委員會委員名單及基本情況、委員分工等。

區(qū)縣房管部門應(yīng)當(dāng)收到上述材料后10日內(nèi)，發(fā)給業(yè)主委員會備案證明，出具業(yè)主委員會刻制印章證明，并將有關(guān)情況通報街道辦事處、公安派出所、建設(shè)單位、物業(yè)企業(yè)。

（六）召開首次業(yè)主委員會會議

籌備組在業(yè)主委員會選舉產(chǎn)生后組織召開首次業(yè)主委員會會議，由業(yè)主委員會推選產(chǎn)生業(yè)主委員會主任1人、副主任1-2人?；I備組自行解散。

業(yè)主大會和業(yè)主委員會成立的程序－--－圖文版 

業(yè)主大會和業(yè)主委員會日常活動

業(yè)主大會的職責(zé)及會議制度

業(yè)主大會履行下列職責(zé)：（1）制定、修改業(yè)主公約和業(yè)主大會議事規(guī)則；（2）選舉、更換業(yè)主委員會委員，監(jiān)督業(yè)主委員會的工作；（3）選聘、解聘物業(yè)管理企業(yè)；（4）決定專項維修資金使用、續(xù)籌方案，并監(jiān)督實施；（5）制定、修改物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用部分和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護等方面的規(guī)章制度；（6）法律、法規(guī)或業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定的其他有關(guān)物業(yè)管理的職責(zé)。

業(yè)主大會可采取集體討論形式，也可以采用書面征求意見形式，但應(yīng)當(dāng)由持有投票權(quán)數(shù)二分之一以上的業(yè)主參加。業(yè)主大會作出決定，必須經(jīng)過與會業(yè)主所持投票權(quán)數(shù)二分之一以上通過。業(yè)主可委托他人投票。

業(yè)主大會會議，分為定期會議和臨時會議，應(yīng)當(dāng)邀請街道辦、居委會參加。

定期會議，由業(yè)委會按照業(yè)主大會議事規(guī)則召開。

臨時會議，有下列情形之一的，業(yè)委會及時組織召開業(yè)主大會臨時會議：

有20%以上業(yè)主提議；2.發(fā)生重大事故或緊急事件需及時處理；3.業(yè)主大會議事規(guī)則或業(yè)主公約規(guī)定的其他情況。

業(yè)主大會會議，應(yīng)由業(yè)委會作書面記錄并存檔。業(yè)主大會作出的會議決定，

應(yīng)書面公示，對全體業(yè)主具有約束力。

業(yè)委會逾期不按照規(guī)定召開業(yè)主大會，區(qū)縣房管部門可責(zé)令限期召開。必要時，區(qū)縣房管部門與街道辦共同指導(dǎo)居委會組織召開。

未能選舉業(yè)委會或業(yè)委會全體辭職的，業(yè)主大會仍應(yīng)履責(zé)，需召開定期或臨時會議的，參照上述辦法。

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原標(biāo)題： 業(yè)主大會和業(yè)主委員會法律服務(wù)手冊-律師總結(jié)版