來源：睿和智庫整理

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張江納仕國際社區(qū)是為滿足區(qū)域內(nèi)不同層次海內(nèi)外人才的居住需求而建。項目分三期建設(shè)，總占地面積約20萬㎡，將提供建筑面積約53萬㎡、3405套租賃住房。

其中，項目一期毗鄰中環(huán)線申江路段，占地約65000㎡，總建筑面積約19萬㎡，共1257套，由19個巴塞羅那式小尺度街區(qū)組成，2層風(fēng)雨連廊將19棟樓互相連接形成空中步道，項目包括17棟圍合式住宅，2棟高層服務(wù)式公寓。

圖1：張江納仕國際社區(qū)一期項目布局圖

02 定位與運營

上文提到租賃社區(qū)存在的三大“痛點”，張江納仕國際社區(qū)逐一探索解決之道：

張江納仕國際社區(qū)是綜合類、復(fù)合型社區(qū)，包含住宅區(qū)、公寓和配套商業(yè)、創(chuàng)業(yè)空間等項目，實現(xiàn)城市功能與科技產(chǎn)業(yè)功能的融合，提升創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)人才的生活品質(zhì)，實現(xiàn)職住平衡。

其中，一期定位為面向年輕白領(lǐng)、高階白領(lǐng)等打造的中高端居住社區(qū)。后續(xù)的二期定位為面向科學(xué)家、企業(yè)家及其核心團(tuán)隊居住的高端居住社區(qū)，三期則定位為面向海內(nèi)外青年人才的活力成長社區(qū)，計劃2023年投入供應(yīng)。

此定位與張江納仕國際社區(qū)所處區(qū)位密切相關(guān)。張江板塊素有“中國硅谷”之稱，目前已匯聚了2.4萬余家企業(yè)、近1700家高新技術(shù)企業(yè)和41萬+科創(chuàng)人才。

距離項目不足5公里，駕車約10分鐘的張江科學(xué)城定位未來城市副中心，不斷吸引人才進(jìn)駐，如何保證“安居”、推動職住平衡是張江片區(qū)當(dāng)下重要的考量。

圖2：張江納仕國際社區(qū)一期區(qū)位示意圖

從需求端分析，張江片區(qū)聚集了眾多高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)人群。

據(jù)統(tǒng)計，張江片區(qū)月租金承受力在8000元以上的客群占比在12.8%左右，并且張江片區(qū)有孩之家的租賃人群比例在19.6%左右，存在近五分之一的家庭型租賃需求。

但與旺盛的需求相比，張江片區(qū)集中式公寓供應(yīng)以白領(lǐng)公寓為主，供應(yīng)占比達(dá)到70%，租金在6000元/月以上的中高端品質(zhì)公寓供應(yīng)卻最少，僅占5.1%。此外，片區(qū)內(nèi)主力產(chǎn)品為16~30㎡一室戶，家庭型集中式公寓產(chǎn)品的供應(yīng)基本為空白。（數(shù)據(jù)來源：CAIC集團(tuán)戰(zhàn)研中心整理）

可以說，張江納仕國際社區(qū)一期投入運營，填補了張江片區(qū)長租公寓的一個空白點。

張江納仕國際社區(qū)一期共有6個戶型，定價在7500元/月到12000元/月之間，測算坪效約為95元/㎡/月。

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圖片來源：旭輝瓴寓

受到兩個條件——項目定位中高端，對應(yīng)改善型居住需求以及對租客硬性要求：注冊地在浦東的企業(yè)員工才可以租的限制，張江納仕國際社區(qū)一期爬坡難度顯而易見。

與旭輝瓴寓重資產(chǎn)持有的上海浦江華僑城柚米社區(qū)相比，前者爬坡速度可以達(dá)到一個月二三百套，張江納仕國際社區(qū)一期的爬坡速度大致在每個月150套左右。

截至9月30日，張江納仕國際社區(qū)一期已交付320套房源，去化147套，去化率為46%。

與其他面向青年租客的租賃社區(qū)對比，張江納仕國際社區(qū)一期有以下三個特征：

企業(yè)客戶占據(jù)6成，企業(yè)客戶的優(yōu)勢在于可以助推去化率，但也有同期退租風(fēng)險；

基于企業(yè)客戶占據(jù)多半的特征，項目營銷方式與青年社區(qū)不同。后者多采用線上營銷方式，而張江納仕國際社區(qū)一期以大客戶拜訪和地推方式為主。

客戶定位高端化，導(dǎo)致對項目服務(wù)品質(zhì)有更高要求，這對人才培養(yǎng)帶來挑戰(zhàn)。

面對這一挑戰(zhàn)，旭輝瓴寓通過自研的數(shù)字化系統(tǒng)來應(yīng)對。

在運營端，旭輝瓴寓獨有的“安全三防體系”：智能化技防服務(wù)、保安定點巡邏和總部二級監(jiān)控，為社區(qū)安全提供更堅強的后盾。

項目配備有現(xiàn)代化工具的保潔服務(wù)，力爭呈現(xiàn)給租戶潔凈的社區(qū)感官體驗；專業(yè)的維修體系提供全方位維修服務(wù)并保證快速響應(yīng)。

同時，租戶入住后還有機(jī)會參與到社區(qū)各類社群活動中，讓擁有不同興趣愛好的租戶找到組織，與鄰居做朋友，感受溫暖的鄰里文化。這些都為提升租戶滿意度，提高續(xù)租率提供了保證。